El condominio y su dinámica

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Antecedentes históricos. Naturaleza, jurídica. Constitución, forma y prueba. Condominio sin indivisión forzosa. Derechos de los acreedores. Obligaciones de los condóminos. Extinción del condominio. División del condominio y partición de herencia.

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Detalles del libro

Edición

1

Fecha

ISBN

978-987-1419-57-9

Páginas

594

Tapa

Rústica

Autor

Fazio de Bello, Marta E.

Description

Antecedentes históricos. Naturaleza, jurídica. Constitución, forma y prueba. Condominio sin indivisión forzosa. Derechos de los acreedores. Obligaciones de los condóminos. Extinción del condominio. División del condominio y partición de herencia. Cuestiones procesales.Prólogo:
Hemos abordado el tema del condominio con la intención de ofrecer al lector una guía dinámica de sus diferentes aspectos, considerando que se trata de una figura jurídica comunitaria, que se manifiesta en numerosas situaciones.
Para ello, se ha elaborado este libro, desarrollándolo en doce capítulos, cuyos contenidos son los siguientes:
El Capítulo I contiene una introducción, los antecedentes históricos, la naturaleza jurídica, la comparación con otras figuras, como la comunidad hereditaria o la propiedad horizontal y el modo en que se recepta el condominio en nuestro Código Civil.
El Capítulo II trata sobre el objeto, colocándonos en una postura amplia al respecto.
El Capítulo III se refiere a los modos de constitución, la forma, la prueba y la clasificación del condominio. Se aborda el modo de adquisición por usucapión, sobre la base del valor de la coposesión. También se toca el tema de las indivisiones y sus distintos orígenes y efectos.
El Capítulo IV aborda el tema del condominio sin indivisión forzosa, y para su mejor estudio lo hemos dividido en dos secciones: la primera trata sobre las facultades de cada condómino sobre su parte indivisa, y se extiende en el tratamiento de la hipoteca de parte indivisa, sus conflictos, doctrinas interpretativas y los derechos del acreedor hipotecario a participar en el juicio de partición. Asimismo, se aborda el tema del art. 3123 y sus implicaciones. La cuestión de la subrogación es otro punto importante que examina este capítulo, formulando un resumen de los distintos supuestos. En la segunda sección se analizan los actos materiales y jurídicos de uso, goce y disposición de cada condómino sobre todo el objeto. Se diferencian los actos de uso y goce del art. 2684 del Cód. Civil, de los actos prohibidos por el art. 2680 y sus implicaciones. Se analiza al art. 2681, acerca de innovaciones materiales y su interpretación. Asimismo, se abordan las facultades jurídicas, en cuanto a los alcances de los arts. 2682 y 2683 y la validez de los actos prohibidos. Se trata el caso de los coherederos y condóminos, que ocupan el objeto del condominio en forma exclusiva y su situación, como el derecho de los demás a impedirlo y a pedirle un canon locativo.
En el Capítulo V se examinan los derechos de los acreedores de los condóminos. Precedido de una introducción acerca de las obligaciones, se considera al patrimonio del deudor (en este caso condómino) como garantía de los acreedores y se analizan los mecanismos de los acreedores en seguridad de sus créditos, refiriéndose a las medidas cautelares, así como a las vías ejecutivas y liquidatorias. Se trata sobre el privilegio y el derecho de retención. También se analiza la situación de los acreedores frente a las indivisiones forzosas reguladas por la ley 14.394 (bien de familia y cláusulas de indisponibilidad).
El Capítulo VI se extiende sobre las obligaciones y responsabilidades de los condóminos. Se refiere a los gastos de conservación o reparación, la cuestión del abandono de parte indivisa, las obligaciones contraídas en provecho de la comunidad, el supuesto de insolvencia de uno de los condóminos. Se analizan, asimismo, las cargas reales, dispuestas por el art. 2689 del Cód. Civil.
El Capítulo VII se refiere a las defensas posesorias y reales en el condominio. Primeramente, se realiza un breve recordatorio de las defensas en la posesión y su aplicación al condominio.
Se hace lo propio con las defensas reales, abordándose el tema de la reivindicación de la parte indivisa y sus alcances.
Abordaremos la reivindicación de toda la cosa, por uno o alguno de los condóminos, y se analizará la aplicación de las acciones negatoria y confesoria.
En el Capítulo VIII se estudia la explotación y administración de la cosa común. Se trata de la explotación común a través del ejercicio de la coposesión y de la explotación no común, analizando el art. 2699 del Cód. Civil y las asambleas que decidirán sobre la cuestión: el quórum, las mayorías y la resolución que se adopte. Se analiza la explotación por administración y el carácter de ésta, tanto en el caso de un condómino como de un tercero. También se examina el tema del carácter de locatario de un condómino, que accede a la locación de la cosa.
En el Capítulo IX se trata la extinción del condominio, abordando los modos comunes de extinción, extendiéndose sobre el tema de la enajenación, así como los modos propios del condominio, como la facultad de provocar la división de la cosa común (art. 2692, Cód. Civil), la naturaleza de esta acción y las consecuencias del efecto declarativo de la división. Se trata, asimismo el caso particular de la prescripción adquisitiva entre condóminos y la importante cuestión de la interversión del título, en el caso de los condóminos.
El Capítulo X se introduce en el tema de la división del condominio, refiriéndose a la partición de las herencias cuyo procedimiento es aplicable al condominio. Aborda los principios generales, en materia de partición, de la comunidad hereditaria, constituyendo un interesante enfoque del necesario conocimiento sobre el procedimiento de partición hereditaria, para abordar la división del condominio.
El Capítulo XI analiza, concretamente, los modos y formas de partición del condominio, refiriéndose a los temas de partición total y parcial; partición de uso; partición en especie y cómo se lleva a cabo; la división en el Registro de la Propiedad Inmueble; división por venta; afectación a la ley 13.512, de Propiedad Horizontal: plano de subdivisión y Reglamento de Copropiedad y Administración; división o partición privada: el art. 3462 del Cód. Civil y la libertad de formas; división o partición judicial, así como la nulidad y revocación de la partición.
En el Capítulo XII se estudian las cuestiones procesales de la división del condominio: jurisdicción competente; acumulación de procesos; fuero de atracción; trámite procesal: la demanda; la defensa; contestación de demanda; excepciones procesales; reconvención, declaraciones de rebeldía y puro derecho; cuestiones probatorias; sentencia definitiva; etapa ejecutiva; costas.
División extrajudicial y pretensión homologatoria. Inscripción registral del acuerdo homologado. Intervención de incapaces; medidas cautelares y, por último, la mediación.
La mayoría de los capítulos contiene jurisprudencia sistematizada y actual referida a la temática abordada en particular, de gran importancia práctica para el estudio de los diversos problemas y acciones judiciales que competen al condominio.
De esta manera se facilita a los profesionales un material inapreciable para encarar los distintos entuertos suscitados por las relaciones conflictivas entre los condóminos y en relación con los terceros.
Como puede observarse, del detalle de los contenidos surge un panorama muy completo, especialmente acerca del condominio sin indivisión forzosa, que abarca aspectos teóricos, supuesto básico para la cabal comprensión del tema del condominio, su naturaleza, sus relaciones con otras figuras, su objeto, su característica fundamental, que es la diferencia sustancial, entre la parte indivisa, como ente abstracto, y la materialidad del objeto, todo ello bajo una visión actualizada y moderna del tema, y destacando por otra parte, los aspectos prácticos, como las cargas y responsabilidades, los derechos de los terceros sobre las partes indivisas, las cuestiones judiciales, procesales y registrales.
Nuestro propósito ha sido brindar al lector una visión dinámica del condominio, figura jurídica de amplios alcances, tanto en sus aspectos como figura jurídica autónoma, como en sus implicaciones como componente ineludible de otros derechos reales, modernos y posmodernos.