El condominio y su activa – Cathedra Juridica

Antecedentes históricos. Naturaleza, jurídica. Constitución, forma y prueba. Condominio sin indivisión forzosa. Derechos de los acreedores. Obligaciones de los condóminos. Extinción del condominio. División del condominio y partición de herencia. Cuestiones procesales.Prólogo:

Hemos abordado el tema del condominio con la intención de sugerir al lector una guía activa de sus distintas puntos, estimando que hablamos de una figura jurídica social, que actúa en varias ocasiones.

Para esto, se ha elaborado este libro, desarrollándolo en 12 episodios, cuyos contenidos son los próximos:

El Capítulo I tiene dentro una introducción, los antecedentes históricos, la naturaleza jurídica, la comparación con otras figuras, como la red social hereditaria o la propiedad horizontal y el modo perfecto en que se recepta el condominio en nuestro Código Civil.

El Capítulo II tiene que ver con el objeto, colocándonos en una posición gran sobre esto.

El Capítulo III tiene relación a los métodos de constitución, la manera, la prueba y la clasificación del condominio. Se aborda el modo perfecto de adquisición por usucapión, sobre la base del valor de la coposesión. Asimismo se toca el tema de las indivisiones y sus diferentes orígenes y efectos.

El Capítulo IV aborda el tema del condominio sin indivisión forzosa, y para su mejor estudio lo hemos dividido en 2 partes: la primera tiene que ver con las facultades de cada condómino sobre su parte indivisa, y se prolonga en el régimen de la hipoteca de parte indivisa, sus enfrentamientos, doctrinas interpretativas y los derechos del acreedor hipotecario a formar parte en el juicio de partición. Además, se aborda el tema del art. 3123 y sus implicaciones. La cuestión de la subrogación es otro punto esencial que examina este capítulo, elaborando un comprendio de los diferentes teóricos. En la segunda sección se examinan los actos materiales y jurídicos de empleo, goce y predisposición de cada condómino más que nada el objeto. Se distinguen los actos de empleo y goce del art. 2684 del Cód. Civil, de los actos prohibidos por el art. 2680 y sus implicaciones. Se examina al art. 2681, sobre creaciones materiales y su interpretación. También, se abordan las facultades jurídicas, en lo que se refiere a los alcances de los arts. 2682 y 2683 y la validez de los actos prohibidos. Se habla la situacion de los coherederos y condóminos, que llenan el objeto del condominio en forma única y su situación, como el derecho del resto a evitarlo y a solicitarle un canon locativo.

En el Capítulo V se examinan los derechos de los acreedores de los condóminos. Antecedido de una introducción sobre las obligaciones, se considera al patrimonio del moroso (en un caso así condómino) como garantía de los acreedores y se examinan los mecanismos de los acreedores en seguridad de sus créditos, refiriéndose a las medidas cautelares, tal como a las vías ejecutivas y liquidatorias. Se tiene que ver con el privilegio y el derecho de retención. Asimismo se examina la situación de los acreedores en frente de las indivisiones forzosas reguladas por la ley 14.394 (bien de familia y cláusulas de indisponibilidad).

El Capítulo VI se prolonga sobre las obligaciones y responsabilidades de los condóminos. Tiene relación a los costos de conservación o reparación, la cuestión del abandono de parte indivisa, las obligaciones contraídas en beneficio de la red social, el supuesto de insolvencia de entre los condóminos. Se examinan, además, las cargas reales, preparadas por el art. 2689 del Cód. Civil.

El Capítulo VII tiene relación a las defensas posesorias y reales en el condominio. En primer lugar, se efectúa un corto recordatorio de las defensas en la posesión y su app al condominio.

Se hace lo propio con las defensas reales, abordándose el tema de la reivindicación de la parte indivisa y sus alcances.

Vamos a abordar la reivindicación de toda la cosa, por uno o ciertos condóminos, y se examinará la app de las acciones negatoria y confesoria.

En el Capítulo VIII se estudia la explotación y administración de la cosa común. Hablamos de la explotación común a través del ejercicio de la coposesión y de la explotación no común, examinando el art. 2699 del Cód. Civil y las reuniones que van a decidir sobre la cuestión: el quórum, las mayorías y la resolución que se adopte. Se examina la explotación por administración y el carácter de esta, tanto en la situacion de un condómino como de un tercero. Asimismo se examina el tema del carácter de locatario de un condómino, que ingresa a la locación de la cosa.

En el Capítulo IX se habla la extinción del condominio, abordando los métodos recurrentes de extinción, extendiéndose sobre el tema de la enajenación, tal como los métodos propios del condominio, como la capacitad de ocasionar la división de la cosa común (art. 2692, Cód. Civil), la naturaleza de esta acción y las secuelas del efecto declarativo de la división. Se habla, además el caso en particular de la prescripción adquisitiva entre condóminos y la esencial cuestión de la interversión del título, en la situacion de los condóminos.

El Capítulo X se introduce en el tema de la división del condominio, refiriéndose a la partición de las herencias cuyo trámite es aplicable al condominio. Aborda los principios en general, en temas de partición, de la red social hereditaria, formando un atrayente enfoque del preciso conocimiento sobre el trámite de partición hereditaria, para emprender la división del condominio.

El Capítulo XI examina, en concreto, los métodos y maneras de partición del condominio, refiriéndose a los temas de partición total y parcial; partición de empleo; partición en clase y de qué forma se hace; la división en el Registro de la Propiedad Inmueble; división por venta; afectación a la ley 13.512, de Propiedad Horizontal: chato de subdivisión y Reglamento de Copropiedad y Administración; división o partición privada: el art. 3462 del Cód. Civil y la independencia de formas; división o partición judicial, tal como la nulidad y revocación de la partición.

En el Capítulo XII se estudian las cuestiones procesales de la división del condominio: jurisdicción competente; acumulación de procesos; fuero de atracción; trámite procesal: la demanda; la defensa; contestación de demanda; salvedades procesales; reconvención, afirmaciones de rebeldía y puro derecho; cuestiones probatorias; sentencia determinante; etapa ejecutiva; costas.

División fuera de la justicia y intención homologatoria. Inscripción registral del acuerdo homologado. Intervención de inútiles; medidas cautelares y, para finalizar, la mediación.

La mayor parte de los episodios tiene dentro jurisprudencia sistematizada y de hoy referida a la temática abordada particularmente, de suma importancia práctica para el estudio de los distintos inconvenientes y acciones judiciales que competen al condominio.

Así se posibilita a los expertos un material imperceptible para afrontar los diferentes entuertos provocados por las relaciones problemáticas entre los condóminos y con relación a los terceros.

Como puede observarse, del aspecto de los contenidos aparece un panorama muy extenso, singularmente en relación al condominio sin indivisión forzosa, que comprende puntos teóricos, supuesto básico para la racional entendimiento del tema del condominio, su naturaleza, sus relaciones con otras figuras, su objeto, su característica primordial, que es la diferencia importante, entre la parte indivisa, como ente abstracto, y la materialidad del objeto, todo ello bajo una visión actualizada y actualizada del tema, y resaltando por otro lado, los puntos prácticos, como las cargas y responsabilidades, los derechos de los terceros sobre las partes indivisas, las cuestiones judiciales, procesales y registrales.

Nuestro propósito fué ofrecer al lector una visión activa del condominio, figura jurídica de extensos alcances, tanto en sus puntos como figura jurídica autónoma, como en sus implicaciones como ingrediente ineludible de otros derechos reales, modernos y posmodernos.

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